Agencja nieruchomości


Każdy wpis (lub prawie każdy, przypuszczam, że od czasu do czasu będzie konieczny wyjątek) w tej sekcji będę chciał zbudować tak, żeby dostarczyć ci jak największą dawkę praktycznej wiedzy na temat danego rodzaju biznesu. Dlatego w tej sekcji będziemy rozmawiać o tym:

  • Jakie są uwarunkowania/możliwości prowadzenia danego biznesu?
  • Z jakimi wyzwaniami trzeba się mierzyć w tym biznesie?
  • Jakie są jego zalety?
  • Jakie są jego wady?
  • Jaką mniej więcej kwotę trzeba mieć odłożoną, aby w dany biznes wejść? Jeśli się uda to będę chciał uzupełniać ten wątek o koszty stałe.

Na początek na warsztat bierzemy agencję nieruchomości. Na pewno zdecydowana większość z was doskonale wie o co chodzi, ale dla jasności – chodzi o biznes, w którym jesteśmy pośrednikami na rynku nieruchomości. Pośredniczymy między kupującym a sprzedającym (lub odwrotnie) w sprzedaży (kupnie) lub wynajęciu (najmie) określonej nieruchomości. No to zaczynamy!

Jakie są uwarunkowania/możliwości tego biznesu?

Na początek zaczynasz jako samodzielny pośrednik/agent/doradca. Potem, jeśli będziesz odnosić sukcesy w tym biznesie możesz do swojej agencji zatrudnić kolejnych pośredników, ale generalnie lepiej zacząć osobiście. Po pierwsze masz mniejsze koszty na start, a po drugie możesz od podszewki poznać wszystkie blaski i cienie tego biznesu. A zatem zakładamy, że zaczynasz sam. Masz w zasadzie dwie opcje:

  • Wystartować całkowicie samodzielnie (z własną agencją)
  • lub jako pośrednik pracujący na rzecz innej agencji (najczęściej dużej, zatrudniającej wielu agentów, choć nie jest to wymóg konieczny).

Startując samodzielnie uczysz się biznesowania w tej branży na własnych błędach. 100% zarobionych pieniędzy trafia do ciebie, ale też ponosisz 100% kosztów i 100% odpowiedzialności za swoje błędy.

Startując pod egidą jakiejś agencji masz nieco delikatniejszy start, bo masz za sobą dużą, wypracowaną markę. Nie musisz zatem przekonywać nikogo do swoich kompetencji bo niejako ich gwarantem jest duża agencja, która za tobą stoi. I niestety, ale często (UWAGA! Często nie znaczy zawsze!) to wszystko. Owszem, przejdziesz szkolenie wstępne, ale będzie ono nakierowane, żebyś jak najszybciej zaczął zarabiać dla agencji. Prawdopodobnie różnego rodzaju niuanse prawne będziesz musiał tak czy siak poznać we własnym zakresie. Agenci zrzeszeni w jednej agencji nieraz traktują się jak wewnętrzna konkurencja, a nie współpracownicy, więc nie licz na inicjatywę we wdrażaniu cię w arkany tego biznesu. Zarobek jest oczywiście pomniejszony o marżę agencji, najczęściej do twojej kieszeni trafi 25-50% kwoty, którą zarobiłeś na sprzedaży mieszkania. Może jeszcze odnośnie zatrudnienia – najczęściej jest to umowa agencyjna, umowa o dzieło i tym podobne. Umowa o pracę w tej branży jest zarezerwowana dla nielicznych. Nawet pracując dla agencji musisz sam troszczyć się o regularne zdobywanie ogłoszeń, które będziesz oferować klientom, nikt ci ich nie da z dobrej woli. Korzyść natomiast jest taka, że nie musisz ponosić kosztów utrzymania ogłoszeń w sieci (a to kosztuje naprawdę sporo).

Klientów zdobywasz przede wszystkim obdzwaniając sprzedawców indywidualnych, którzy wrzucili ogłoszenie do sieci. Musisz się spieszyć i taką obdzwonkę robić prawie że codziennie bo tak robi większość agentów, więc kolejnego dnia po pojawieniu się nowego ogłoszenia, ogłoszeniodawca otrzymał przynajmniej 5-10 telefonów od twojej konkurencji. Chyba, że napisał, że sobie ich nie życzy. Możesz też jeździć (szczególnie na obszarach mniej zaludnionych) po okolicy i szukać bannerów o sprzedaży i próbować dotrzeć bezpośrednio do sprzedawcy, ale to bardzo czasochłonna metoda i różnie ze skutecznością.

Z jakimi wyzwaniami trzeba się mierzyć w tym biznesie?

Pierwsze wyzwanie to wiedza. Zawód pośrednika jest bardzo interdyscyplinarny, musisz mieć pojęcie na temat prawa, sprzedaży, marketingu, na pewno trochę również home stagingu choćby w podstawowym wymiarze, musisz mieć w małym palcu dokumentację potrzebną do zgromadzenia przy zawieraniu umowy kupna-sprzedaży, musisz znać lokalny rynek i jego zapotrzebowanie.

Przy tej okazji warto wspomnieć, że obecnie posiadanie licencji pośrednika nie jest obowiązkowe. Licencję można zdobyć w jednym z kilku stowarzyszeń działających na rynku nieruchomości, a są to na przykład:

  • Polska Federacja Rynku Nieruchomości
  • Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości
  • Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami

Podczas szkolenia poznasz wiele istotnych kwestii, teoretycznych i formalnych, więc na pewno warto rozważyć opcję wyrobienia takiej licencji. Tym bardziej, że mając taką licencję wyglądasz znacznie poważniej w oczach klienta.

Drugie wyzwanie to… zasadność zawodu. Prawda jest taka, że ogromna rzesza sprzedających/wynajmujących nieruchomości nie życzy sobie pośrednictwa agencji i sprzedają mieszkanie wyłącznie bezpośrednio. Tak wychodzi taniej. O tym czy to dobre rozwiązanie można debatować, ale fakty są takie, że jeśli ktoś chce to zrobić samodzielnie to zrobi to samodzielnie. Twoja obecność nie jest niezbędna. A jeśli sprzedający czegoś nie wie, to najczęściej za darmo (lub za symboliczną opłatą) powie mu to notariusz, z którego pomocy tak czy inaczej musi skorzystać, bowiem własność nieruchomości jest na podstawie aktu notarialnego. Oczywiście nie oznacza to, że nikt nie chce współpracować z agentami, ale musisz wiedzieć i liczyć się z tym, że dla wielu osób agent to leń, który za kilka kliknięć bierze słoną prowizję. W efekcie, wielu klientów, nawet jeśli zdecyduje się na współpracę z tobą, będzie kombinować jak cię obejść, jak zapłacić mniej, lub nie zapłacić wcale. I niestety, ale nawet najlepiej skonstruowana umowa nie ochroni cię w 100%, a sprawy sądowe… no cóż, ciągną się latami i wyrok nie zawsze jest na korzyść agenta.

Trzecie wyzwanie to konkurencja. Próg wejścia do zawodu jest bardzo niski, w efekcie wizja niebotycznych prowizji przyciąga mnóstwo osób. Wielokrotnie mieszkania, które będziesz sprzedawać będzie oferować szereg innych agentów i sam właściciel. A ten często będzie żądał, żeby twoja kwota ofertowa była POWIĘKSZONA o prowizję. Czyli właściciel sprzedaje mieszkanie za powiedzmy 300 000 zł, ty za 315 000 zł (no bo chcesz jednak coś na tym zarobić, przydałoby się). Jak myślisz, do kogo przyjdzie klient, który bez większego problemu znajdzie oba ogłoszenia? Wielu agentów rozwiązuje ten problem jeszcze inaczej – przerzucają prowizję na KUPUJĄCEGO (tak, to standardowa praktyka, że bierze się prowizję od obu stron), ale to też jest rozwiązanie ryzykowne…

Czwarte wyzwanie to nieuczciwi i niepoważni klienci. Już o tym wspominałem. Musisz mieć stalowe nerwy, bo 80% klientów będzie kombinowało jak tylko się da, żeby zapłacić ci mniej lub idealnie nic. A uwierz, że kreatywność klientów jest ogromna. Druga sprawa to tak zwani oglądacze. Będą cię ciągać po kilkunastu nieruchomościach w Warszawie (oczywiście z każdą będzie coś nie tak), aby na koniec wysłać ci maila, że bardzo dziękują za pomoc, ale kupili właśnie mieszkanie od dewelopera w Pruszkowie (miejscowość pod Warszawą). Oglądacze chcą oglądać najczęściej poza twoimi godzinami pracy („a w niedzielę mooożna zobaczyyyyć?”), potrafią też bez słowa po prostu nie stawić się na spotkanie i nie odbierać telefonów od ciebie.

Jakie są zalety tego biznesu?

Zalet jest sporo, ale każda ma swoje własne „ale”. Możesz wybrać godziny pracy dogodne dla siebie, ale jeśli nie będą to godziny dogodne dla twoich klientów to nie pokażesz ani jednego mieszkania. Tak jak już wspomniałem, próg wejścia jest naprawdę minimalny, więc nie musisz zbyt wiele inwestować, ale oznacza to, że w biznes wchodzi wiele przypadkowych osób. Cała twoja firma to telefon, drukarka, komputer i samochód, moim zdaniem lokal nie zawsze jest potrzebny. I tak 95% spotkań z klientami będzie się odbywać w poszczególnych mieszkaniach. Nie potrzebujesz kierunkowego wykształcenia, lat doświadczenia i mnóstwa uprawnień, żeby być pośrednikiem. Jak się uprzesz to taki biznes może wystartować w ciągu miesiąca. To niewątpliwa zaleta.

Jakie są wady tego biznesu?

Te są niestety poważne. Absolutny brak stabilności. Nie łudź się, bajecznie wysokie prowizje (2% od kwoty 300 000 zł to 6 000 zł. TEORETYCZNIE do zarobienia w 2-3 dni) są głównie na papierze. Potem okaże się, że raz zarobisz 6 000 zł w 2 dni, a potem przez 3 miesiące ani złotówki. Idźmy dalej – ogromna konkurencja, nieuczciwi klienci kombinujący co zrobić, żeby ci nie zapłacić… Kolejna wada to wysokie koszty stałe. Chcąc reklamować swoje ogłoszenia na najważniejszych portalach (a tych jest 4-5) musisz liczyć się z wydatkami 600-800 zł miesięcznie i to przy założeniu, że masz nie więcej niż 100 ogłoszeń. Potem kwoty te rosną.

Jaka kwota na start jest potrzebna? Jakie są koszty stałe?

Licencja pośrednika – około 1000 zł, to się zmienia.

Komputer – od 1000 zł, nic nie stoi na przeszkodzie, żebyś zaczął na swoim prywatnym.

Samochód – od 8 000 zł, ta sama sytuacja, możesz korzystać z prywatnego.

Drukarka – od 200 zł, kup taką, do której będzie można wkładać tanie tusze.

Strona internetowa i poczta email w domenie – od 1000 zł, tylko jeśli zaczynasz samodzielnie.

Czyli zakładając, że będziesz korzystać ze swojego komputera i samochodu, koszt wejścia w ten biznes nie powinien przekroczyć 3000 zł.

Koszty stałe (miesięczne):

Utrzymanie programu obsługującego ogłoszenia (bardzo duże ułatwienie, praca bez niego to męka) – od 50 zł.

Utrzymanie kont na portalach ogłoszeniowych (koszt zależny od liczby ogłoszeń), realnie 600-800 zł.

Reszta kosztów to drobnostki takie jak dostęp do internetu, abonament telefoniczny, papier i tusze do drukowania no i oczywiście paliwo, ale to już nie są koszty stricte tego typu działalności, tylko prawie każdego biznesu, więc tego nie uwzględniamy.

Podsumowanie:

Po lekturze tego artykułu (o ile dotrwałeś aż do teraz) na pewno już wiesz jakie będzie podsumowanie. Moim zdaniem to zły pomysł na biznes. Przede wszystkim dlatego, że sukces w tej branży zależy nie tylko od twoich starań, ale też od wielu czynników, na które nie masz żadnego wpływu. A zatem – nie.

Jeśli natomiast nie zniechęciłem cię i podjąłeś decyzję, że zostaniesz agentem – życzę ci stalowych nerwów, mnóstwa czasu i cierpliwości. Uwierz, przydadzą się. Dobra rada – znajdź sobie jakąś niszę, na której się skupisz. Myślę, że lepiej mieć 10 dobrych ogłoszeń na wyłączność, niż 300 takich, które ma 20 innych agentów. Wielu agentów, którzy zrazili się nieruchomościami mieszkaniowymi przerzuciło się na nieruchomości komercyjne. Tutaj zaleta jest taka, że rozmawiasz z przedsiębiorcami, którzy na ogół mają nieco poważniejsze podejście do partnerów biznesowych. Jednak najważniejsza wada, o której wspomniałem pozostaje aktualna – czy będą to nieruchomości komercyjne czy mieszkaniowe, sukces na ogół zależy od wielu czynników, na które ty nie masz żadnego wpływu…

Samych sukcesów!


Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *